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浅析商品房买卖合同中交付房屋规划用途性质变更的法律责任


朱建军 徐以梅

摘要:我国经济处于快速发展的阶段,在国家政策鼓励下第三产业如雨后春笋般涌现,因而市场对商业用房需求随之增大,但对“商业用房”概念的理解不同,导致交房时出现规划用途性质变更从而引发争议。

关键词:商业用房 办公用房 违约责任

商业用房有广义和狭义之分,广义的商业用房是指房地产公司开发的用于从事商业和为居民生活服务所用的房屋如各类商店、饮食店菜场、理发店、浴室、旅社、招待所等,以及办公用房,如写字楼等,还包括车库等;狭义的商业用房仅指从事商业和为居民生活服务所用的房屋不包含办公用房,一般指底层临街的房屋。办公用房通常是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。在实际中由于对两者概念范围的理解不同及对该概念缺乏效力层次较高、较为明确的法律,容易出现商品房买卖合同中交付房屋规划用途性质变更,即未依合同约定交付规划用途为商业的房屋而交付规划用途为办公的房屋,其中的违约与否,责任认定等是比较棘手的问题,本文结合相关案例对商品房买卖合同中交付房屋规划用途性质变更的法律责任问题做一浅要分析。

案例:A与B房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定B房地产开发公司向A交付规划用途为“商业”的房屋,合同签订后A依约向B房地产开发公司履行付款义务,交房时B房地产开发公司向A交付《房屋产权初始登记证》记载房产规划用途为“办公”的房屋。A认为“办公”用途与“商业”用途是两个明显不同的概念,使用功能也完全不同,B的行为已经构成违约;B则认为根据国家相关部门的对商品房相关分类的规定和当地发改委的核准决定,商业经营用房和商业办公用房均属于“商业用途”并没有违约,双方就此发生争议。笔者认为该案件的关键点主要集中在以下几方面:

1、房地产开发公司向购房者交付规划用途为“办公”的房屋是否构成违约?

有人认为房地产开发公司的行为并不构成违约,理由为:交付房屋所处地块的《国有土地使用权出让合同》载明,该土地用途为“商业”用地,根据国家相关部门对商品房相关分类的规定和当地发改委的核准决定,商业经营用房和商业办公用房均属于“商业用途”,办公用房属于商业用房大范围下的子概念,因此交付规划用途为“办公”用房的行为并不构成违约。

笔者认为交房者的行为已经构成违约,理由为:依据国家《土地利用现状分类标准》及《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定,“商服用地”及“商业服务业设施用地”为一级概念,其下既包括用于经营办公使用的“商务金融用地”、“商务设施用地”这类二级概念,包括除用于经营办公外的其他二级概念,“办公”属于“商业”中的一类,是两个完全不同的概念。房地产开发公司交付“办公”用房其使用范围明显小于合同约定的“商业”用房,限制了购房人使用房屋的选择权,房地产开发公司的行为已经构成违约。

对上述问题会形成两种截然不同的观点,在于对“商业“概念的大范畴与小范畴的理解不同。法律作为规范社会的一种秩序规则,服务于大众,依靠社会公众的理解和支持得以有效的运行,因此除法律对相关概念有明确的规定外,在法律的解释中应从公众一般认识出发。对于案例中出现的”商业“用途的范畴理解除参照国家的相关法律规定外,也应从社会公众的一般认识认定。《中国工商银行商业用房贷款管理办法》第2条规定:商业用房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的购置自营商业用房和自用办公用房的贷款。从其该条规定亦可以看出将商业用房和办公用房作为两个不同的概念理解,并没有将办公用房纳入商业用房的大范围内。同时《北京市住宅配套商业服务业用房规划建设使用管理办法》第2条规定:本办法所称商业服务业用房,是指与住宅配套的副食店、菜蔬店、菜市场、食品店、粮店、小饭铺、饭馆、小百货店、综合百货商场、五金交电商店、服装店、服装加工部、中西药店、浴池、理发店、洗染店、照相馆、弹花门市部、自行车修理部、综合修理部、日用杂品商店、物资回收站、书店等商业服务业门店营业用房(以下简称商业用房)。通过上述两个“管理办法”可以明显看出对商业用房的理解社会主体的通常理解为狭义的商业用房概念即商业用房中并不包含办公用房。在上述案例中双方合同约定的规划用途为“商业”的用房应为狭义的商业用房概念,房地产开发公司交付规划用途为“办公”的用房已经明显违约。

2、是否应支持购房者要求交付规划用途为商业的《房屋产权初始登记证》的要求?

对于该问题同样有赞同者与反对者两种不同的观点,赞同者认为应当支持该请求,要求交付规划用途为商业的房屋产权初始登记。理由为:根据购房当地的城市房屋权属登记条例相关规定,出售人应当向买受人交付初始的登记证,这也是基于主合同买卖关系所产生的附随义务,所以应当支持购房者者的要求。

笔者认为该问题的关键不在于初始登记证在谁的手中,房地产开发公司是否应交付初始登记证,因为初始登记证是办理房产登记过户手续所需要的,如果由购房者办理房产登记过户手续则房地产开发公司应当交付初始登记证。问题关键在于房地产开发公司是否应当取回之前交付的记载房产规划用途为“办公”的初始登记证,而重新交付规划用途为商业的《房屋产权初始登记证》。笔者对于该问题则持有不同的观点,《房屋产权初始登记证》的核发、变更等是行政主管部门的一项具体行政行为,有权核发、变更或注销登记证的行为主体是行政主管机关而非房地产开发公司或法院。如果以司法形式支持购房者的要求实际已经超出房地产开发公司的权利及能力范围,其二是事先以司法形式对行政行为的预先确认,是司法越权的行为,有司法干预行政的嫌疑。对于房屋产权初始登记证内容的变更与否、变更具体内容属于行政权,不能以司法权取代行政权,因此房者要求交付规划用途为商业的《房屋产权初始登记证》的要求并不应该支持。

3、如果房地产开发公司的行为构成违约,违约金的数额如何确定?

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以在法定范围内对违约责任相关问题进行约定,一方违约另一方可以依据双方约定要求承当违约责任,这是契约自由、意思自治的体现,所以在上述案件中房地产开发商构成违约其承担违约责任是毋庸置疑的,关键在于违约金额的确定。合同法第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见违约金的承担应当以实际的损失为限。“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据法律的规定违约金在实际操作中应结合实际损失予以考量。因此上述案件中房地产开发商所构成违约应承担相应的违约责任,但不应该按照双方对违约金的约定条款执行,应结合具体的实际情况及相应的损失证据予以具体确定。

上述整个案件看似复杂但主要核心在于解决商业用房概念的范围问题,案件争议看似是对概念的理解不同导致,其深层次是法律诚信问题。房地产开发商的行为是借助法律的模糊概念打擦边球,从法律层面认定其行为不构成对对方当事人的欺诈,但确实是一种不诚信行为,折射出社会法制建设的信任危机,但相信随着我国立法的不断完善和公众对法律的信仰不断提升,打法律擦边球的行为会越来越少,法治诚信的阳光终会照亮中国的法治建设之路。


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